Por Gustavo Quintulen, Inquilinos
Agrupados
Introducción
Este breve informe analiza de forma sucinta las tasas de
variación porcentual de los precios de los alquileres en los últimos 6 años en
la ciudad, y los compara con las respectivas variaciones en el coeficiente de
variación salarial y en el índice de inflación, ambos publicados por el INDEC.
El objetivo es comparar el aumento en el costo del alquiler para los
inquilinos, el aumento en el nivel general de precios, y el efecto en el poder
adquisitivo del salario. Se concluye con algunas propuestas para analizar más
detalladamente a futuro.
Inflación y
especulación
Según los datos publicados por el INDEC, combinados con estadísticas
de la Ciudad, informes de prensa, y estadísticas propias -que surgen de los
reclamos que llegan a Inquilinos Agrupados-, desde el 2010 en adelante, la
inflación oficial por año ha sido en todos los períodos muy inferior al aumento
anual en los precios de los alquileres. Incluso en el 2015, cuando hasta los
índices mensuales del “IPC-Congreso” habían mermado –a excepción de diciembre,
post-devaluación-, los aumentos promedio de los alquileres en la Ciudad
superaron el 35%, dejando muy atrás a los índices inflacionarios más
pesimistas.
Tabla: aumento
promedio en los índices precios al consumidor y en los precios de alquiler
Fuente: INDEC; Inquilinos Agrupados.
Como se analiza en el tabla y en el gráfico, los números del
INDEC en cuanto a inflación son inferiores en todos los periodos con respecto
al aumento promedio en el alquiler, con una brecha entre ambos índices que solo
se agranda año a año, como consecuencia de los aumentos proporcionalmente
mayores en los precios de los alquileres en la Ciudad (el precio del alquiler
aumenta más que la inflación), generando una pérdida constante del poder
adquisitivo de los trabajadores, que son quienes más alquilan. Es necesario
considerar que las estadísticas no incluyen a las expensas en los precios de
alquiler, que en la mayoría de los casos elevan dicho precio hasta un 30%
-monto que también está a cargo del inquilino-, y cuyos aumentos se dan con una
periodicidad arbitraria, y sin un tope legal.
Algunos números de
la Ciudad
En la ciudad conviven aproximadamente 2.890.151 habitantes.
Del total de hogares, el 32% alquila su vivienda de manera formal, y el 10,5%
ocupa de manera irregular la vivienda. La tasa de empleo ronda el 60%, con una
informalidad cercana al 30%, y una subocupación o desocupación del 10%.
Si tenemos en cuenta que el ingreso promedio mensual de los
asalariados formales es de alrededor de $9000 en 2015, notamos que un alquiler
cercano a los $4500 mensuales (vivienda de 2 ambientes), más los gastos en
expensas y servicios, significan alrededor de un 60% de un solo ingreso
promedio, con lo cual se hace casi imposible alquilar si no se cuenta con dos o
más ingresos. Esta estimación empeora si tenemos en cuenta a ese 30% de trabajo
informal que en muchos casos no percibe ni el salario mínimo vital y móvil
($6060 en 2015).
Según el censo 2010, del total de hogares inquilinos, un 6%
(70.000) son viviendas deficitarias. Los datos muestran que un 10% de los
hogares en la ciudad vive en condición de hacinamiento (con 2, 3 y más personas
conviviendo en un cuarto).
Existen, según el último censo, 343.443 hogares en condición
de inquilinos, de los cuales el 90% se alquilan a través de inmobiliarias.
Teniendo en cuenta que los contratos celebrados tienen un plazo mínimo de 2
años, podemos estimar que cerca de la mitad de estos alquileres se firmaron en
un año (150.000), esto es alrededor de 580 contratos diarios (considerando solo
días hábiles de la semana).
Según la ley de la ciudad N°2340, art. 57, el monto máximo a
cobrar al inquilino en concepto de honorarios no puede superar el 4,15% del
valor total del contrato. Sabemos que, por “usos y costumbres”, las
inmobiliarias en la ciudad cobran alrededor del 6% hasta el 10% a la hora de
firmar contratos de locación de viviendas, obviando de forma unilateral lo establecido
por ley. El 4,15% del valor total del contrato equivale a aproximadamente un
mes alquiler, y las inmobiliarias le exigen al inquilino abonar 2 meses de alquiler en concepto de comisión.
Si tomamos un valor promedio de $5000 pesos en los precios de alquiler de una
vivienda de 2 ambientes, podemos concluir que las inmobiliarias recaudan casi
$3.000.000 diarios en concepto de comisiones indebidas.
Especulación 2016
Al finalizar el 2015, el cambio de gobierno y la consecuente
devaluación del 40% del peso argentino, dieron vía libre a la especulación
inmobiliaria, cuyos aumentos en los precios de los alquileres sigue superando
los índices de inflación más altos, en un contexto de estabilidad de los
precios en dólares del metro cuadrado, que si bien han aumentado a partir de la
salida de la convertibilidad, se han mantenido estables en el último trienio
(solo se han incrementado en aquellas zonas con viviendas de lujo, destinadas a
los sectores de mayores ingresos, como Puerto Madero).
Este comportamiento especulativo comenzó a verse meses antes
de que efectivizara la devaluación, a través de la firma de prórrogas de unos
pocos meses, con el claro objetivo de elevar los precios luego de la salida del
cepo.
Elaborando nuestras propias estadísticas con los reclamos
que recibimos en IA, pudimos constatar que los aumentos en los precios de los
alquileres que deberán afrontar los vecinos de la ciudad en el 2016 rondan el
46%, y en algunos casos llegan al 60%. A estos aumentos hay que sumarle, como
ya se mencionó, los aumentos discrecionales en las expensas - nunca del todo
claras- que debe pagar el inquilino.
Es necesario volver a recalcar que los altos costos de
alquiler ocupan alrededor del 50% de los ingresos totales del hogar, lo que
significa que hace falta más de un salario para poder alquilar una vivienda, y
con los aumentos en los servicios de energía eléctrica y demás servicios (ABL,
gas, etc.), se torna casi imposible mantener cierto nivel de consumo familiar,
y queda en evidencia la pérdida en el poder adquisitivo del salario de los
trabajadores, que ya venía siendo afectado por la inflación y por los aumentos
en los alquileres de los últimos años.
Conclusión
La falta de regulación del sector inmobiliario hace que el
mismo se comporte como un cartel a la hora de formar precios, aprovechando una
oferta artificialmente restringida por ellos mismos, con el fin de elevar los
precios y obtener -lo que se llama en economía- todo el “excedente del
consumidor”. Esto significa que ante el aumento creciente de la demanda, el
sector “subasta” el alquiler de la vivienda al mejor postor, acordando con
quien esté dispuesto a pagar más por ella.
Está claro que esta “libertad” de mercado en un sector casi
monopólico a la hora de formar precios, donde la demanda de vivienda ha venido
creciendo de forma constante en la última década (acompañando al crecimiento
del empleo, del consumo y de la economía en general), ha servido para
enriquecer a un sector concentrado por grandes propietarios que aprovecharon la
bonanza económica para especular con la creciente demanda de un bien tan
necesario como es la vivienda.
Hay que tener en claro que cuando el valor de la tierra se
encarece de forma artificial, también se encarece toda la actividad económica
que se realice sobre ella. Es decir, cuando aumenta el precio de los
alquileres, hay muchos motivos para suponer que los comerciantes que alquilan
intentarán recuperar sus ganancias elevando los precios de los bienes que
comercian, y que este comportamiento generalizado se convertirá en inflación.
Esto es crucial, ya que si consideramos que los contratos se
firman por dos años -con indexaciones ocultas que superan la inflación- y
tenemos en cuenta que uno de los objetivos del macrismo es reducir los niveles
de inflación en los próximos años, hasta llegar a un dígito (con la consecuente
caída en salarios, consumo y empleo), se tornará aun mas difícil hacer frente a
los pagos mensuales de alquiler que estarán totalmente desfasados con respecto
a la inflación.
La consecuencia de la ausencia del Estado en un sector que
comercia con un derecho tan importante, es la enorme dificultad económica que
atraviesan los inquilinos para acceder a una vivienda digna. El resultado en
números son los altos precios que deben pagar quienes alquilan para sobrevivir
en la ciudad (aumentos de al menos 30% anuales), la cantidad de viviendas
vacías en la ciudad (más de 300.000), y la cantidad de hogares con necesidad de
vivienda (170.000 familias). Los casi 3 millones de pesos diarios en
conceptos de comisión cobrada de forma ilegal por el conjunto de las inmobiliarias;
los aumentos discrecionales en los precios de alquiler y en expensas
inventadas; la precariedad en las condiciones habitacionales de una gran parte
de la población; y el comportamiento especulativo sin límite son prácticas que
deben impedirse desde el Estado, y en el menor plazo posible, si se quiere
lograr algún tipo de estabilidad no solo en sector inmobiliario, sino en la
economía en general.
Por eso, no basta con estimular la demanda de vivienda a
través del abaratamiento del crédito hipotecario, porque así solo aumenta la
demanda, y con la oferta restringida, lo único que se logra es que aumenten aún
más los precios de la tierra. Es necesario articular políticas de oferta, para
estimular la puesta en el mercado de los inmuebles desocupados, y mejorar así
la distribución de las viviendas entre los hogares, a precios más accesibles; y
es fundamental legislar el mercado inmobiliario, para asegurar contrataciones
justas al momento de alquilar evitando las clausulas abusivas y aumentos indiscriminados de precios guiados
por índices especulativos de inflación.
Fuentes: INDEC; Estadística y Censo de la Ciudad; Diagnóstico
socio-habitacional de la ciudad de Buenos Aires (Consejo económico y social,
2013).
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