Evolución de la proporción de inquilinos y propietarios (A nivel nacional y CABA)

Gustavo Quintulen, Inquilinos Agrupados

 A nivel nacional:

Considerando los datos censales de los últimos decenios, se registra una baja en el porcentaje de propietarios a nivel nacional: en 1980 era del 71,4%, cae al 70,64% en 2001 y al 67,70% en 2010. Es decir, el acceso a la propiedad de la vivienda se redujo en las últimas décadas.

En el mismo sentido, se registra un aumento en el porcentaje de inquilinos, pasando de 1.122.208 viviendas locatarias (11,4%) en 2001, a 1.960.676 (16,11%) en el año 2010, registrando un aumento del 74%, comparado con un aumento del 20% en la cantidad total de viviendas (10.073.625 en 2001 a 12.171.675 en 2010). 

El Pro.Cre.Ar otorgó alrededor de 180 mil créditos entre el 2012 y el 2015; sin embargo, según la encuesta nacional de gasto de los hogares, en el 2014 el porcentaje de inquilinos en el país fue de 18,6%, lo que demuestra que, a pesar del lanzamiento del crédito hipotecario con las tasas más bajas del mercado, la proporción de inquilinos a nivel nacional continua en crecimiento.

Esta reducción en el porcentaje de propietarios, en un periodo de aumento del empleo y crecimiento económico, denota la reducción en las posibilidades de las clases trabajadoras de acceder a la compra de la vivienda. Esto se debe a los altos precios de la tierra, consecuencia de la ausencia de regulación en el sector inmobiliario, que permite restringir de forma artificial la oferta de inmuebles, con fines especulativos. Esto plantea la necesidad de articular políticas de demanda (abaratamiento del crédito hipotecario) y políticas de oferta (aumento en la producción y oferta de inmuebles para reducir su precio), con una estrategia que apunte a los sectores de medios y bajos ingresos. 

A nivel ciudad:

El porcentaje de inquilinos en la Ciudad viene en ascenso desde el 2001: uno de cada tres porteños alquila. A pesar de haber atrave¬sado un boom de la construcción (se sumaron más de 150 mil vivien¬das nuevas), la cantidad de inquili¬nos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en el 2015, eso representa alrededor de 1 millón de personas alquilando unas 370 mil viviendas. 

Según datos oficiales, el programa lanzado por el gobierno de la ciudad llamado “Primera Casa BA”, otorgó sólo 2.500 créditos hipotecarios entre 2012 y 2015, mientras que el Pro.Cre.Ar otorgó 4.117 en el mismo periodo. Esto también demuestra que existe una importante falta de acceso al crédito. Sin embargo, como ya se dijo, no solo el crédito hipotecario es la solución al déficit habitacional que existe, sino que también es necesaria una política de oferta que promueva el aumento en la producción de vivienda y en la puesta en el mercado de alquiler de aquellos inmuebles que están desocupados (alrededor de 300 mil en la ciudad, mientras que las viviendas en régimen locatario rondan las 370 mil unidades). 

Solo considerando el sexenio 2010-2015, el aumento acumulado en el precio de los alquileres fue de alrededor del 179%, lo que demuestra que, dado el enorme aumento de la proporción de inquilinos en los últimos años, gran parte de esas más de 150 mil viviendas nuevas, sumada al stock de viviendas ya existente, es utilizada por el sector inmobiliario para especular con los precios de la tierra, imposibilitando el acceso a la compra y al alquiler de la vivienda.

Tasa de rentabilidad inmobiliaria en la CABA 

Si analizamos la rentabilidad bruta que genera la inversión inmobiliaria en la Ciudad, vemos que, en un nivel de alrededor del 7,3%, se ubica entre los más altos de las grandes capitales de América Latina, siendo el precio del metro cuadrado de alrededor de U$S 2.800. En la última década la rentabilidad inmobiliaria se ha incrementado desde un 3% en 2004, a un nivel superior al 7% en el último bienio (2014-2015), superando el 100% de aumento.

La rentabilidad bruta se calcula como la proporción del valor de mercado del inmueble que generan los ingresos en concepto de alquiler durante cierto periodo, generalmente un año. Por ejemplo, un inmueble valuado en $1.000.000 que genera una rentabilidad bruta anual de 7,3% ($73.000) representa un valor de alquiler de alrededor de $6000 ($73.000/12meses= $6.000). 

La rentabilidad neta, por lo general, se obtiene sustrayendo de la rentabilidad bruta los costos en concepto de mantenimiento del inmueble, comisiones e impuestos. Vale considerar que el mantenimiento del inmueble se realiza en gran medida con el mes de depósito que se le cobra al inquilino al entrar al inmueble, y que los impuestos (ABL e inmobiliario), también son abonados por el locatario. Por lo tanto, restaría analizar cuáles son exactamente los conceptos que se deducen de esta rentabilidad para obtener la tasa neta de ganancia que obtiene el sector propietario/inmobiliario.

Comparación de rentabilidades y salarios en la región

Con el fin de obtener una referencia para comparar rentabilidades, se consideran las obtenidas en las capitales de los países vecinos de la región, tomando además el precio del metro cuadrado en dólares y los respectivos salarios mínimos valuados en la misma moneda. Los datos de los precios del metro cuadrado promedio en dólares son tomados de Global Property Guide (utilizando inmuebles promedio de 120 m²). En Santiago de Chile, la rentabilidad bruta es de aproximadamente 4,26% (el m² = U$S 2770); en San Pablo, Brasil, la rentabilidad es en promedio de 5,12% (el m² = U$S 2651); en Lima, Perú, es de 6,15% (el m² = U$S 1845); en Quito, Ecuador, la rentabilidad bruta es de 8%, pero el precio del m² es de U$S 1278, menos de la mitad del precio promedio de mercado en Argentina.

Como se observa, tanto la rentabilidad como el precio del metro cuadrado son superiores en Argentina, lo que redunda en los enormes aumentos en los precios de alquiler que se dieron en los últimos años.

Estos niveles de precios y rentabilidades, a pesar de ubicarse muy por encima de los internacionales, muestran una tendencia a seguir en aumento en los próximos años, ya que los contratos de alquiler que se pactan en la actualidad contienen aumentos semestrales y/o anuales, que superan los índices de inflación y de variación salarial, y que en el corto plazo pueden generar o contribuir a la generación de un contexto de recesión, teniendo en cuenta la caída en el nivel del empleo y el consumo del primer trimestre del 2016.