Propuesta para control de precios de los alquileres

Una propuesta para beneficio de todos. Por Ana Paula de Giovambattista.

El acceso a la vivienda digna constituye un derecho constitucional. La dinámica de funcionamiento del mercado inmobiliario se caracteriza por una fuerte asimetría en el poder de negociación entre los actores que determinan y se ven influenciados por el precio de las viviendas, dado que se cuenta con una demanda atomizada.

Asimismo, en términos normativos, la indexación de contratos se encuentra prohibida. Sin embargo, el funcionamiento efectivo se rige por la actualización anual/semestral del precio negociado para el primer año, configurándose prácticas que resultan perjudiciales para los inquilinos. Dicha actualización, actualmente, corresponde a un criterio que no sólo es informal, sino que además, es arbitrario y centralmente definido por una de las partes intervinientes en la negociación, que es la que detenta mayor poder de negociación.

En lo que refiere a la evolución reciente de los precios de alquileres, Panigo, Rosanovich, Monteagudo y García Díaz (2016), destacan que: "el incremento promedio (simple) en los alquileres de la CABA entre febrero de 2015 y febrero de 2016 alcanza al 63.7%. Esta tasa de variación interanual puede descomponerse en 2: un 27.6% de aumento entre febrero de 2015 y noviembre del mismo año (dando un incremento promedio mensual del 2.7%) y un 28,4% de aumento desde noviembre de 2015 a febrero de 2016 (lo que implica una violenta aceleración para alcanzar un ritmo de incremento mensual del 8.7%, tasa que triplica a la prevaleciente hasta noviembre de 2015). Asimismo, a causa de la aceleración de la inflación, otro cambio que comienza a observarse es que los reajustes se realizan con mayor asiduidad (de anual a semestral)." (Panigo et al., 2016: 38).

Lo anterior confirma el hecho de que la dinámica de aumento de los alquileres se halla muy por encima de la evolución del nivel general de precios, y de la dinámica salarial. Por lo tanto, el criterio propuesto de actualización, que posibilitaría el ajuste del precio de alquiler en función a la ponderación (en partes iguales) de las variaciones del nivel general de precios y de los salarios, implica:

a) Que el Estado medie en la negociación entre privados a efectos de reducir las asimetrías en términos de poder de fijación de precios para un bien esencial para las familias argentinas, como es la vivienda -considerada un derecho constitucional que el Estado debe garantizar a la totalidad de los habitantes del país (Art. 14 bis.)-.

b) Garantizar, en relación a la situación pre-existente, a ambas partes en forma simétrica en la fórmula definida para el ajuste del precio pactado al inicio de los contratos. Específicamente, se tomaría en cuenta a la oferta a partir de la consideración de la dinámica del nivel general de precios de la economía (ello supone que al menos el 50% del precio determinado para el segundo año contemplará que los alquileres estén en línea con la evolución de los precios de la economía); y a la demanda atomizada, mediante la contemplación de la evolución de la dinámica salarial -principal fuente de ingresos de la población-, brindando garantías de una mínima capacidad de pago de los alquileres por parte de las familias, que de aplicarse el mecanismo de actualización propuesto, verían evolucionar su gasto en vivienda en línea con la evolución de sus ingresos.

Nota: Supongamos que los salarios crecieran un 20%, y el nivel de precios un 30% del año 1 al 2, el criterio propuesto de actualización daría como resultado un ajuste en los alquileres del orden del 25%. Es cierto que en términos de capacidad real de los salarios, dicho criterio implicaría una pérdida en la capacidad de pago del orden de los 5 puntos porcentuales. Ahora bien, ¿cuál es la garantía con que cuentan hoy los inquilinos respecto de la capacidad real de los salarios para hacer frente a los alquileres, considerando por ejemplo que el incremento promedio para CABA entre febrero de 2015 y febrero de 2016 resultó del 63.7%, ante una actualización salarial del orden del 30% general entre 2015 y 2016?

En adición a los puntos señalados, la aplicación de un mecanismo homogéneo y conocido por las partes intervinientes, dará lugar a una mayor previsibilidad en términos del funcionamiento del mercado, en tanto los incrementos en el nivel de precios y la dinámica salarial resultante de las negociaciones paritarias pueden ser calculadas anticipadamente (al menos un rango de variación probable), lo que conduciría a reducir la volatilidad derivada de la traslación de cambios coyunturales a los precios de inmuebles (como por ejemplo, lo acontecido en diciembre 2015, ante la devaluación del tipo de cambio, que dio lugar a modificaciones repentinas en relación a porcentajes de incremento de los alquileres, y frecuencia de re-negociación de los valores pautados).